Համեմատական մոտեցում: Մեթոդներ որոշելու արժեքը անշարժ գույքի

Ի համաշխարհային պրակտիկայում ոլորտում Անշարժ Գույքի Գնահատում աշխատանքի օգտագործել երեք մոտեցումները:

• համեմատական կամ շուկան
• թանկ;
• շահավետ.

Ընտրությունը մեթոդի կախված է օբյեկտի գնահատման եւ իրական իրավիճակի մասին, որը մշակվել է շուրջ որոշակի տեսակի անշարժ գույքի: Սակայն, առավել հուսալի մեթոդը դեռ համարվում է համեմատական մոտեցում որոշելիս գնահատված արժեքը.

Հիմնական սկզբունքները համեմատական գնահատման

Համեմատական մոտեցումը մի շարք մեթոդների որոշելու շուկայական արժեքը սեփականության. Մոտավոր գույքը համեմատ նմանատիպ օբյեկտների.

Հիմք է հանդիսանում գնահատման հիման վրա հետեւյալ սկզբունքների վրա.

• Առաջարկի եւ պահանջարկի. Այս երկու ցուցանիշները, որոնք անքակտելիորեն կապված, սահմանափակ թվով առաջարկությունների բարձրացնում կոնկրետ պահանջարկ, եւ ընդհակառակը, այնքան շատ առաջարկներ, որ պակաս պահանջարկը:
• Փոխարինումը: Եւ ոչ որ գնորդը չի վճարել ավելի բարձր գին, եթե գույքը հետ նման հատկություններով արժե ավելի քիչ:

Հայեցակարգը շուկայական արժեքի գրեթե նույնական է հայեցակարգին հավասարակշռության գինը: Հավասարակշիռ գինը - մի շարք քանակական բնութագրերի եւ գնագոյացման հանգամանքների, որոնք որոշում են առաջարկի եւ պահանջարկի ծրագրի իրականացման համար, որը պետք է համեմատվի:

Հիմնական չափանիշները ընտրության comparables է որոշելու արժեքը անշարժ գույքի

Տարրեր, որոնք հաշվի առնել, որ համեմատական վերլուծության, մեծ թվով, եւ դրանց համակցությունը գրեթե հավասար է անվերջություն. Հետեւաբար, երբ վերլուծելու սահմանափակվում է որոշակի թվով գործոններ, որոնք ունեն ուղղակի ազդեցություն ունենալ գնագոյացման.

համեմատելով տարրեր: որպես իրավունքի

Ցանկացած արգելք կամ սերվիտուտի հանգեցնել նվազմանը արժեքի գնահատվում օբյեկտի. Այսինքն, որեւէ սահմանափակում սեփականության իրավունքի, այն է, նվազեցնել գները: Եթե օբյեկտն գնահատվում է համեմատության հետ համեմատելի օբյեկտների չունի այն թերությունները, գինը, ընդհակառակը, ավելացնում.

Առկայության ցամաքային easements - չէ միայն քայլ ներքեւ գործոն. Գնահատելիս արժեքը շատ կարեւոր է, փոխանցում է սեփականության իրավունքը հողի կամ վարձակալության իրավունքը, մշտական օգտագործման. Վերջին երկու կանոնները կիրառվում են իջեցում գործոնները: Դա շատ կարեւոր է, թե արդյոք այն երկիրը ունի որոշակի սահմանափակումներ հետագա զբաղվել դրա հետ:

պայմանները վաճառքի

Նման պայմաններում հաշվի են առնվում, եթե գնահատվում օբյեկտը իսկապես ունի տարբերակիչ հատկանիշները վաճառքի.

Իջեցում գործոնները ներառում սնանկություն, այսինքն, վաճառողը շտապում կատարել գնումներ եւ վաճառքի գործարք, քանի որ ենթարկվածությունը ժամանակը օբյեկտի անշարժ գույքի շուկայում, իհարկե համեմատ կրճատվելով նմանատիպ օբյեկտների.

Գնահատումը նշանակալի ազդեցության եւ դրա հետ կապված հաղորդակցության գործընկերությունների, բայց պետք է գնահատել այդ ռիսկերը դժվար է.

Եթե գնորդն ու վաճառողը փոխկապակցված են վարձակալության հարաբերությունները, եւ նախատեսվում է ավարտել վաճառքի պայմանագիր նրանց միջեւ, որպեսզի փրկել է հարկային վճարումների, իհարկե, արժեքը հաշվարկվել կլինի ցածր: Մոտիվացիան այս դեպքում, մեկ քանի որ կողմերը գործարքի կապված են այլ ոչ շուկայական հարաբերությունների, հետեւաբար, ապա վաճառողը, ըստ էության, lends է գնորդի: Նման իրավիճակ, եթե գործարքը լինելու է ժամկետների տարբերակը:

Բարձրացնել գնահատված արժեքի բնակելի անշարժ գույքի, կարող է բերել հեռանկարը ստանալու համար պետական սուբսիդիաների ենթակառուցվածքների զարգացմանը: Չափը ենթադրյալ արտոնյալ վարկավորման որոշվում տարբերության սուբսիդավորվող եւ շուկայի վարկավորման:

շուկայական պայմաններում

Դեպի մինուս կողմը կարող է օգտագործվել, եթե կա մի էական տարբերություն շուկայական գնով նման հատկություններով եւ փորձագետի:

Փոխելով ֆունկցիոնալությունը կարելի է նաեւ հաշվի առնել, երբ գնահատելու, քանի որ ազդեցության վերաբերյալ առաջարկի եւ պահանջարկի.

Կայքի գտնվելու վայրը գույք

Ֆիզիկական գործոնները (համար հողի)

Համեմատական մոտեցում գնահատելով երկիրը ներառում հավաքելով բնութագիրը օբյեկտի գույքի:

• չափը,
• ձեւավորել.
• երկրաբանություն,
• տեղագրություն;
• պատրաստվածության մակարդակը, այսինքն, արդյոք Մաքսազերծված հողատարածք բուսականությունը, թե արդյոք խախտումներ են վերացվել:
• որակի ցուցանիշները հողում:

Առավել ուշագրավ ներկայությունը կամ բացակայությունը լեռներով կամ լանջերին, ռոք կազմավորումները կամ ditches. Հատկանշական է, որ որոշ կրողունակության երկրի, նրա ուժը, ներկայությունը ստորգետնյա ջրերի: Դա շատ կարեւոր է, եթե կա տեղեկատվություն հնարավոր առաջացման օգտակար հանածոների. Եթե այդ տեղեկատվությունը հաստատվի, որ հողը կարող է պահանջվում է ունենալ բեռը ապագայում.

Ընդհանուր բնութագրերը օբյեկտի պետք է գնահատվեն

Շուկա համեմատությունը մոտեցում - ուսումնասիրում է հատկանիշներով, որոնք բարձրացնում են ծախսերը օբյեկտների. Դրանք ներառում են.

• չափը մի շենքում կամ տարածքի,
• Բարձրահարկ շենքեր,
• եւ ներկայությունը տարածքը օժանդակ օբյեկտների.
• առաստաղի բարձրությունը:

Կարեւորն այն է, նյութը, որից կառուցվել է շենքը, ավելի ժամանակակից ու ավելի հուսալի է, այն բարձր է գույքի արժեքը: Վերջին, սակայն ոչ պակաս, արժեքը եւ ընդհանուր տեսքը շենքի, ներկայությունը վերանորոգման եւ հեշտ մուտք գործելու: Եթե ներդրման բակում, ապա դա կլինի քայլ ներքեւ գործոն.

Բացակայություն պահպանման, դա առիթ է փոփոխել գնահատման զեկույցը: Այս հաշվարկը կատարվում է արժեքի ծախսերի վերանորոգման կամ վերականգնման աշխատանքների, հաշվի առնելով ստացված օգուտները ներդրումների զբաղված շինարարության կամ վերանորոգման.

տնտեսական ուժերը

Համեմատական մոտեցում է անշարժ գույքի այն է, հաշվի առնելով հնարավոր խնայողությունները էներգետիկ ռեսուրսների շահագործման ընթացքում: Անընդհատ թանկացումը կոմունալ ստիպում է մարդկանց անընդհատ մտածում էներգախնայողության եւ օգտագործման այլընտրանքային էներգիայի աղբյուրների.

Մասնավորապես, այս գործոնը շատ կարեւոր է, եթե օբյեկտը ձեռք բերել հետագա վարձակալության. Այնքան մեծ է, որ հարաբերակցությունը եկամուտների ծախսերի, որը կօգտագործվի շահագործման շենքի կամ սենյակում, փոքր չափը վերադարձի կապիտալի զուտ եկամտի ից վարձույթով անշարժ գույքի:

Այս կատեգորիան կիրառվում է չափել ներկայությունը կամ բացակայությունը մետր, թե արդյոք պետք է նվազագույնի հասցնել ջերմային կորուստներից միջոցառումներ են անցկացվում:

այլ ցուցանիշներ

Գնահատման ներառում է քննարկել առկայության կամ բացակայության տարրերի ծառայությունից: Ամենապարզ օրինակը, եթե կա վերելակ է տան, թե ոչ: Ներկայությունը ամբողջական կամ մասնակի բացակայության կապի, այնքան ավելի կապված է տեղական համակարգին: Եթե չափազանց շատ թերություններ, ապա ուղղումը իրականացվում վայրընթաց. Գնահատականն է անշարժ գույքի անցկացվում դեռեւս մի շարք ցուցանիշների:

Փուլերում կարգավորման

Բոլոր հաշվարկները հիմնված են համեմատական մոտեցման բաց կոդով մասին տեղեկատվության իրականացվող վերջերս մի նմանատիպ անշարժ գույքի գործարքների.

գնահատման քայլերը:

1. Ուսումնասիրությունը նմանատիպ առաջարկությունների կոնկրետ անշարժ գույքի հատվածի, բացահայտելով comparables որ վաճառվել են վերջերս:
2. Հավաքված տեղեկատվությունը վերլուծվում անհատապես, եւ յուրաքանչյուր նախադասություն, որը համեմատվում է գնահատվել անշարժ գույքի:
3. Մեկուսացումը գնային բնութագրերը, լրացումները գնահատման զեկույցում:

Հաշտեցման ճշգրտված գների եւ գնահատման վերջնական արժեքի համեմատական մոտեցման:

Առավելությունները համեմատական մոտեցում

Առաջին հերթին, այդ մեթոդը հնարավոր է դարձնում արտացոլում է այն կարծիքը, միայն բնորոշ է վաճառողների եւ գնորդների.

Գնահատումը արտացոլվում է ընթացիկ գներով, հաշվի առնելով փոփոխությունների ֆինանսական պայմանների, եւ նույնիսկ գնաճի. Գնահատման միշտ statically հիմնավորված:

Է գնահատել կոնկրետ գույքը, դա անհրաժեշտ չէ իմանալ, բոլոր անշարժ գույքի շուկայում, բայց միայն նման առարկաներ: Տեխնիկան շատ պարզ է, հուսալի արդյունքների:

... եւ թերությունները

• Դա բավական դժվար է հաստատել իրական գինը:
• Լրացրեք կախվածությունը գործունեության եւ կայունության անշարժ գույքի շուկայում:
• Բարդությունը տվյալների ներդաշնակեցման, որտեղ նմանատիպ օբյեկտները զգալիորեն տարբերվում է վաճառքի առումով:

Եզրափակելով

Էությունը համեմատական մոտեցման գնահատման անշարժ գույքի հասկանալ, թե գնորդի եւ վաճառողի. Որ տեխնիկան թույլ է տալիս, որ կողմերը պետք է ուսումնասիրել անշարժ գույքի շուկայի եւ համոզվեք, որ նրանք չեն կորցրել: Գնահատումը կարող է հիմնված արդեն ավարտված գործարքներ կամ առաջարկում է այլ վաճառողների. Ցանկացած դեպքում, համեմատական մեթոդը մի համակարգման եւ համեմատությունը տվյալներով նմանատիպ հատկություններով. Հիմնական բանը, որ ընտրությունը համանման ապրանքների համար համեմատության հաշվի է առել նաեւ հատուկ կամ անսովոր գործոններ, ինչպիսիք են սպառնալիքի գրավի բռնագանձման, փոփոխություններ օրենքների եւ կանոնակարգերի ին տեղական մակարդակում, կամ չկատարելու վարկային պայմանագրով, ներկայությամբ տարրերի հարկադրանքի: